您好,欢迎访问湖北五峰房地产管理网! 今天是
 
 ·主城刚需,等限价盘不如淘二手
 ·直播|CLWE CHINA 2019上海国际
 ·复兴号“下班”后去哪了?回动
 ·女子美容院做SPA被直播 店方:
 ·一封“告密函”牵出行业潜规则
您现在的位置:首页 > 住房保障 >


主城刚需,等限价盘不如淘二手房

  发布日期:09-11   浏览次数:   责任编辑:管理员   【字体大小: |

十年前,成都的房地产市场还是“刚需为王”,几乎所有开发商都在讨好刚需。但现在,感觉改善已经到达了高潮~巅峰~好震撼~好炫彩~好夺目……

我也不知道为啥成都的开发商都那么喜欢走极端,要么一时间全是刚需房大量涌入市场,要么现在刚需想买个套二的新房都很难。

主城刚需,等限价盘不如淘二手房

市场需求明明是多元化的,但在目前这个改善供应为主的市场环境下,一部分刚需选择了出走二圈层,他们被逼到了大面、犀浦、西河、大丰、航空港等价格相对温柔又距离市区不算远的地方;而还有一部分弄死不愿意出三环的,在主城区可怜的新房供应面前进行着“屡摇屡不中、屡不中屡摇”的无限循环。

刚需对配套的要求更高,所以部分刚需选择“坚守三环内”,我认为是合理的;新盘限价、有机可乘,所以坚守三环内的刚需“摇新不买旧”,曾经也是合理的。

但随着市场行情的微妙变化,主城刚需坐等新盘摇号的做法已经变得不那么合理,甚至是“危险”的。与其苦等限价盘,不如马上淘二手。

1

三环内新盘供不应求

竞争残酷价高也能热销

首先必须要客观认识到的一点是,目前整个三环内的新房供需是不平衡的。

成都三环路2002年通车,至今已17年,三环内的成都汇集了交通、教育、医疗、商业、娱乐、运动、公园等一切成熟的城市配套。三环内的生活便利、资产安全等因素促使了无数的年轻人、新成都人、外地投资人都愿意在三环内买房。

而与这种旺盛的需求相对应的,却是三环内的供应稀少。成都三环内的建成区比例已经很高,再叠加“降低容积率、降低开发强度”的“中优”政策,三环内能形成的住宅供应自然也非常少。

以目前三环内供应最集中的东二环区域为例,区域内今年可望形成供应的刚需项目共有8个,包括2个全新盘(新地块视为全新盘)和6个老盘加推,如下:

主城刚需,等限价盘不如淘二手房

人工统计/如有疏漏欢迎补充

除华侨城滨江壹号供应套数未知之外,东二环今年的刚需供应也就2000多套,如果其中还有项目“捂到死也不开盘”,那供应就更少。

假设华侨城滨江壹号今年计划推出50%的房源,那整个东二环全年也不到4000套的刚需供应量,这跟成都每年新增三四十万的人口相比,确实是塞牙缝都不够的赶脚。

从价格来看,在现行的限价规则之下,老盘加推只能执行跟前期房源差不多的价格,所以老盘的供应普遍价格较低。

而全新盘们则不受“上批次价格”的影响,定价可以执行“参照同地段商品住房价格”的原则,因此全新盘的预计价格普遍高于加推房源的老盘。像东韵雅苑、华侨城滨江壹号这些全新盘的预计价格,有些购房者站在自己个人的角度可能会觉得他们的价格看起来很贵,但宏观来看,在区域供需严重不平衡的情况下,开发商按这样的价格开盘也根本不愁卖。

2

二手房价格走势趋稳

三大优势抓住机会上车

和主城区新房市场的残酷相比,二手房市场对购房者就显得友好了许多,主要表现在三个方面。

第一,是主城区二手房的价格优势

主城刚需,等限价盘不如淘二手房

东二环附近“套一~套三”二手房均价

我在链家网站上筛选了“套一、套二和套三”三种房源,可以看到在东二环区域,除攀成钢和东湖两大板块的均价在2.4万元之外,其余板块的均价基本都在2万元以内。

主城刚需,等限价盘不如淘二手房

东二环附近“房龄十年内的套一~套三”二手房均价

我在以上房源中,筛选出房龄在十年内(即2009年之后建成)的房子,可以看到各板块的均价几乎没有变化,只是排除了一些老破小之后,总体房源的数量变少了。所以从宏观的价格来看,东二环二手房单价已经普遍低于新房,之前“一二手房价格倒挂”的情况已经在发生变化。

主城区二手房不仅单价低于新房,许多二手房在总价上也更有优势。因为成都三环内的大力开发年代正好是全国推行“7090政策”的时代,同时叠加那几年一直非常宽松的“偷面积”限制,所以在主城核心地段的二手房中,有很多建筑面积小、得房率高的“超大赠送”楼盘,可以让刚需们在控制总价预算的前提下实现更多的居住功能。

第二,是二手房在“确定性”方面的优势。

 
   上一篇:直播|CLWE CHINA 2019上海国际泳池SPA展&国际休闲水博会
   下一篇:深圳一手住宅够卖14个月 新盘批售加速抢二手房客源
    友情链接:
主 办:五峰土家族自治县房地产管理局 协 办:宜昌住房公积金管理中心五峰办事处 宜昌长乐城市建设投资开发有限责任公司
备案/许可证编号:鄂ICP备13016452号电 话:0717-5821767 传 真:0717-5821767 邮 编:443400